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BDSE: Rechtsanspruch auf Mietkürzung wegen Corona-bedingter Ladenschließung weiterhin umstritten

Ob eine Kürzung gewerblicher Miete wegen Corona-bedingter Ladenschließung möglich ist, bleibt auch nach jüngsten Gerichtsurteilen strittig. Die erstinstanzliche Rechtsprechung ist bisher uneinheitlich. So hatte beispielsweise das Landgericht München in einem Urteil vom 22. September entschieden, dass ein Einzelhändler aufgrund der behördlich angeordneten Covid-19-Maßnahmen die Miete um bis zu 80% mindern darf (Urt. v. 22.09.2020, Az. 3 O 4495/20). Das Gericht ging in dem konkreten Fall der Frage nach, ob sowohl die behördliche Schließungsanordnung als auch sonstige pandemiebedingte behördliche Beschränkungen (Beschränkungen der Verkaufsfläche und Kundenzahl) einen Mietmangel begründen können.

Eine Reihe anderer Gerichte vertritt dagegen eine davon abweichende Rechtsauffassung: Das Landgericht Heidelberg (Urteil v. 30.7.2020, Az. 5 O 66/20), das Landgericht Zweibrücken (Urteil v. 11.9.2020, Az. HK O 17/20) sowie das Landgericht Frankfurt a.M. (Urteil v. 02.10.2020, Az. 2-15 O 23/20) haben im Hinblick auf die Schließungsanordnungen im März und April 2020 in ihren Urteilen entschieden, dass die gewerblichen Mieter die Miete in voller Höhe entrichten müssen.

  

Es bestehen in der Tat ernst zu nehmende Zweifel, ob in den Fällen Corona-bedingter Beeinträchtigungen ein Sachmangel gemäß § 536 BGB vorliegt. Denn die mangelnde Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch steht nicht im Zusammenhang mit der konkreten Beschaffenheit der Mietsache. Nach Auskunft der Rechtsabteilung des HDE begründen öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse laut der bisherigen Rechtsprechung des BGH nur dann einen Sachmangel, wenn sie unmittelbar auf die konkrete Beschaffenheit der Mietsache zurückgehen (Urteil vom 22.06.1988 – VIII ZR 232/87).

  

Die oben aufgeführten Urteile spiegeln die aktuelle Rechtsprechung zu Corona-bedingten, staatlich verordneten Ladenschließungen wider. Es bleibt jedoch abzuwarten, wie Oberlandesgerichte oder ggf. der Bundesgerichtshof über die Frage der Mietminderung entscheiden werden.

 

Unabhängig davon sollte der Schuheinzelhandel - falls noch nicht geschehen - auch in der aktuellen Situation des faktischen Lockdowns mit hoch zweistelligen Frequenz- und Umsatzeinbußen das Gespräch mit seinen Vermietern suchen. Ziel sollte sein, eine den Umständen gerecht werdende, einvernehmliche Mietkürzung zu vereinbaren bzw. per Vertragsänderung die Miethöhe an den Umsatz zu koppeln. Viele Vermieter waren bereits einsichtig und haben frühzeitig die Mieten deutlich abgesenkt. Aber es gibt nach BDSE-Erkenntnissen immer noch eine Reihe von Vermietern, die kein Entgegenkommen zeigen.